5. Analýza a projektová příprava
Co je potřeba udělat, než se vypracuje návrh domu
1) Analýza podmínek Územního plánu
Územní plán je dokument, který určuje způsob výstavby v dané lokalitě. Je to nástroj, jak zajistit to, aby se město vyvíjelo tak, jak potřebuje politická reprezentace - aby město prosperovalo.
Proto nelze stavět dům kdekoliv chci. Je nutné dodržet územní plán - stavět tam, kde mi to plán dovolí. Proto je nejlepší na podmínky územního plánu kouknout ještě dříve, než se pozemek zakoupí.
Jaké byly naše podmínky dle územního plánu:
Podle vydaného územního plánu Zaječov ve znění po změně č. 2 se pozemek nachází v zastavěném území na ploše bydlení individuálního (BI).
III. Pravidla uspořádání území:
a) max. plocha zastavění parcely: 40%,
b) max. plocha zastavění jednoho RD (hlavní stavba): 200 m2,
c) min. plocha zeleně: 30%,
d) max. hladina zástavby: 2NP + podkroví,
e) dostavby v prolukách budou respektovat charakter okolní zástavby,
f) střechy sedlové nebo polovalbové, hřeben střech rovnoběžný s delší stranou objektu,
g) bude respektována stavební čára tam, kde již existuje,
h) před stavební čárou danou průčelími obytných staveb nebudou umísťovány žádné nadzemní stavby kromě plotů a v jejich linii umístěných koncových zařízení technické infrastruktury,
i) typ plotů na hranici s veřejným prostranstvím: v historických jádrech venkovských sídel se dle místní situace připouští neprůhledné zděné, jinak průhledné s podezdívkou max. 60 cm nad úrovní veřejného prostranství,
j) u ploch bydlení, přístupných ze silnice, musí být zajištěn bezpečný přístup pro chodce (např. dopravním značením, vymezením pruhu pro chodce, chodníky atp.); doporučuje se odsazení plotu o 1,5 m za krajnici přilehlé silnice;
k) v případě výstavby na poddolovaném území je nutný báňský posudek se zatříděním dle ČSN 73 0039 Navrhování objektů na poddolovaném území,
Malá rada
Pokud se Vám nechce zkoumat územní plán a všechny možné podmínky, vyžádejte si na stavebním úřadě pro Váš pozemek tzv. "Územně - plánovací informaci"
Stavební úřad za Vás všechna regulativa najde, vypíše a Vy tak máte oficiální podklad, co si na pozemku můžete dovolit. Jediný zádrhel může být ten, že na vyjádření si musíte 30 dní počkat…
2) Analýza inženýrských sítí
Je nutné řešit napojení na inženýrské sítě. Tedy na:
- Vodovodní řád
- Kanalizační řád
- Elektrickou distribuční soustavu
- příp. kanalizační dešťový řád
- příp. plynovod
- příp. telekomunikační vedení
- Přípojky jsou již na hranici pozemku a není tedy již nutné budovat potrubí ve veřejném prostranství (to je ta lepší varianta).
- Přípojky na pozemku nejsou, a je nutné stavebně provést nové připojení na stávající veřejný řád ať už vodovodu, kanalizace, elektřin, plynovodu atp. (To je ta - především dražší - druhá varianta).
Každý objekt pro trvalé bydlení je nutné zajistit zásobováním vody, elektřiny a zajistit likvidaci splaškových vod. Je také nutné zajistit jeho vytápění. Bez napojení na inženýrské sítě to tedy nepůjde. A ano, lze to řešit plně off-grid, tedy elektřina z FVE, voda ze studny, domácí ČOV, pak už většinou ale nejde o objekty pro trvalé bydlení (protože takové plochy územní plán většinou nedovolí zastavit rodinnými domy, kde sítě nejsou), ale to je už na jiný příběh.
3) Digitalizace podkladů
Průzkumy pozemku již jsou hotovy. Především geodetické zaměření.
Inženýrské sítě v okolí zjištěny, od správců obdržen přesný průběh.
Dále je dobré zhruba přeměřit velikosti domů v okolí.
Všechny tyto podklady se zdigitalizují a sloučí dohromady tak, aby se mohl udělat kvalitní návrh domu. Který bude respektovat místní podmínky, možnosti, eliminovat negativa a naopak podporovat pozitiva.